第一师阿拉尔市城市管理局

现将第一师阿拉尔市物业服务企业进驻及退出管理工作指导意见起草情况说明如下。

一、背景意义

2017年，国务院出台《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）、住房城乡建设部办公厅印发《关于做好取消物业企业资质核定相关工作的通知》（建办房[2017]75号），取消物业服务企业资质等级管理，物业服务企业监管职能自此从事前监管转变为事中事后监管。自此以来，师市物业服务行业迅猛发展，从不到10家发展到目前备案企业54家，极大的活跃了物业服务市场，使物业所有权人增加了选择的机会。但市场准入机制取消，物业企业良莠不齐问题凸显，产生了“家族物业”、“朋友物业”、开发商“自建自管” 现象，此类企业服务意识差，重收费轻服务，管理人员素质又良莠不齐，缺乏专业人员，工作人员普遍文化素质低，也成为企业与业主之间矛盾纠纷突出的导火线。当前，师市物业服务行业突出问题主要表现在：一是进入门槛低，服务质量低。从全国部分省市出台的物业招投标办法中看到，取消资质不等于全面放开，不代表在进入市场时不需要任何条件。当前，师市物业招投标尚没有出台相关政策，未作备案要求，导致在前期物业招投标中，部分企业在无资质无财力无人力的状况下，仅凭工商注册就可参与竞标，建设方未经任何部门监管，随意指定一些招投标平台机构进行竞标，抽取的专家是否符合相应的条件，竞标企业是否专业，是否有过相应的工作业绩和专业人员，均未做具体的要求，导致部分企业进入物业小区后，管理落后，服务标准低。有些企业为节约成本，仅仅雇佣了少量的保洁和保安，绿化和维修服务实施外包服务，提供的服务与招投标文件和中标合同严重不符，损害了群众的利益。二是落实宽松软，监管难度大。近几年，师市物业管理参照国家、自治区等法律法规，借鉴其他地区经验，出台了一系列管理办法和措施，也取得了一定的成效。但好的制度好的办法也需要好的落实，具体实践中，考核奖惩措施未全面落地，对考核较好的企业没有给于奖励，考核差的企业惩戒力度小，导致企业干好干差一个样；兵团物业信用评价结果运用没抓手，前期物业招投标前不备案，辖区街道一般物业招投标不按信用评价结果进行，简单的按照低价中标方法开展，导致已经纳入信用评价异常的企业中标，后续退出难度大，还要寻求行业主管部门介入协助。三是退出难度大，企业不作为。当前，国家、自治区、兵团和师市尚未对不按合同履职尽责的物业企业出台强制退出相关规定，按照《民法典》第278条《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第28条规定，选聘和解聘物业管理人，由业主大会决定。在具体实践中，小区业主“主人翁”意识淡薄，只关注和自己密切相关的利益，不热心参与小区共管事务，召开业主大会比较艰难，虽然部分人呼吁解聘物业，但实施起来时间较为漫长，无形中助涨了物业服务企业“服务差你也没办法”的不良思维，导致一些企业出现躺平思想，甚至出现只收费不服务的行径。

起草第一师阿拉尔市物业服务企业进驻及退出管理工作指导意见，是规范物业服务市场的重要举措，是响应广大群众要求物业企业提供“质价相符”物业服务的呼声的具体行动。通过实施物业服务企业进驻及退出管理工作，制定物业行业招投标管理措施，依据兵团诚信体系建设，建立物业招投标管理机制，实施物业招投标备案，加大优秀物业企业扶持，确保优质物业企业进入小区，提升师市物业小区均衡服务水平。明确了连续三次考核低于标准的强制性退出，对获得AAA、AA物业企业在选聘物业服务企业时予以加分，对获得C级且整改落实不力、不良信息较多、连续两年不参加信用申报的企业，指导业主委员会依法依规解聘，实行守信联合激励、失信联合惩戒。

二、起草依据

（一）《中华人民共和国民法典》

（二）《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）

（三）《新疆维吾尔自治区物业管理条例》（新疆维吾尔自治区第十二届人民代表大会常务委员会公告第41号）

（四）《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）

（五）《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）

（六）《兵团物业服务企业信用评价管理办法（试行）》（兵建发〔2021〕32号）

（七）《第一师阿拉尔市物业管理实施办法》（师市办发〔2020〕30号）

（八）《第一师阿拉尔市物业服务企业监督考核细则》（师市城管发6号）

三、起草过程

2021年，师市城管局印发《关于进一步加强物业服务进驻、退出物业服务项目管理工作的通知》（师市城管发〔2021〕9号）文件，具体实践中，由于缺乏相关法律支持，物业招投标监管、备案职责未有效落实，项目退出工作流程不清，各环节未能相互衔接，导致文件落实困难，尤其在团镇物业管理中呈现多种问题。2024年，师市建立了物业行业协会，组建物业行业专家库，出台专家管理办法，已经具备了物业招投标环节的监管条件。为此，结合师市物业工作现状和事业发展实际，按照管住源头进入、抓好日常监管、管好退出交接的工作原则，依据相关法规文件，城市管理局起草了《第一师阿拉尔市物业服务企业进驻及退出管理工作指导意见（征求意见稿）》（以下简称指导意见）。2025年3月10日，指导意见（征求意见稿）面向师市住建局、司法局、团镇（乡）、街道办、物业行业协会征求意见；3月12日，召开物业服务企业座谈会，专题审议《指导意见》，广泛听取物业协会、有关经营者的意见建议；3月14日，依托城管执法微信公众号，面向社会公众发布《指导意见》公告，近700人阅读；同时，委托新疆天沃律师事务所对《指导意见》进行合法性审查。经过广泛征求意见，共收到意见建议24条，采纳7条，部分采纳3条，未采纳14条，无意见18个。社会各界提出的意见建议，严格对照现行的法律法规规章，坚持“法无授权不可为”原则，对《指导意见》进行了10多次修改，确保文件依法依规、管用有效。并根据《公平竞争审查条例》相关规定，提请市场监督管理局对《指导意见》进行审查，根据意见修改后，形成《指导意见》。

四、主要内容

《第一师阿拉尔市物业服务企业进驻及退出管理工作指导意见》分为严格物业进驻管理、规范物业服务招投标管理、强化物业退出管理、强化物业退出管理等四个部分。具体对以下内容进行了细化。一是明确依法实施招投标备案、物业服务合同备案、承接查验备案；二是明确城市管理局、住建局、团镇街道、行业协会在物业招投标的监管服务职责；三是进一步明确物业招投标范围、程序、资质审查、专家抽取工作要求；四是建立物业企业能进能退机制，违反八种情形可启动退出程序，对前期物业、一般物业退出的流程作出规定；五是对物业退出新老交接的义务、流程、衔接作出规定，明确无物业进入小区的应急管理要求。

五、工作建议

现将《第一师阿拉尔市物业服务企业进驻及退出管理工作指导意见》提交师市物业行业综合党委会议审议，审议通过后，以师市城市管理局名义印发执行。指导意见有效期定为5年期限。原有规定与本意见不一致的，以本意见为准，本意见在实施过程中，国家、自治区、兵团、师市有新规定的，从其规定。《关于进一步加强物业服务进驻、退出物业服务项目管理工作的通知》（师市城管发[2021]9号）同时废止。

关于印发《第一师阿拉尔市物业服务企业进驻及退出管理工作指导意见》的通知