第一师阿拉尔市城市管理局

各有关单位，团镇（乡）、街道办，物业管理行业协会，房地产开发企业（建设单位）、物业服务企业（物业管理人）、小区业主委员会：

为了规范物业服务企业进驻和退出物业项目管理工作，促进市场的公平竞争和行业的有序发展，维护物业服务市场的正常秩序，保障业主正常生活，我局依据国家、自治区、兵团相关法律法规和政策规定，结合师市实际，制定了《第一师阿拉尔市物业服务企业进驻及退出管理工作指导意见》，现印发给你们，请转各物业小区参照执行。

 本意见自2025年4月3日起开始实施，有效期5年。原有规定与本意见不一致的，以本意见为准，本意见在实施过程中，国家、自治区、兵团、师市有新规定的，从其规定。各街道（团镇、乡）在使用过程中如有问题，请及时向我局反馈。《关于进一步加强物业服务进驻、退出物业服务项目管理工作的通知》（师市城管发[2021]9号）同时废止。

                                                                                      师市城市管理局

                                                                                     2025年4月3日

第一师阿拉尔市物业服务企业进驻及退出管理工作指导意见

为了规范物业服务企业进驻和退出物业项目管理工作，促进市场的公平竞争和行业的有序发展，维护物业服务市场的正常秩序，保障业主正常生活，根据《民法典》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）《兵团物业服务企业信用评价管理办法（试行）》（兵建发〔2021〕32号）《第一师阿拉尔市物业管理实施办法》（师市办发〔2020〕30号）等规定，结合工作实际，制定本意见。

一、严格物业进驻管理

1.实施招投标备案。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前10日，应持物业管理项目招标公告及招标文件等资料向物业管理行政主管部门申请物业管理招标备案。

2.实施物业服务合同备案。凡在师市辖区内承接物业服务项目的物业服务企业（物业管理人），自中标合同签订之日起30日内，持（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、物业从业人员聘任证明（合同、聘用证书）、特种设备、电工、建（构）消防等专业人员持证上岗情况和企业进驻物业服务项目方式的印证材料，到项目所在地物业管理部门备案。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，到项目所在地物业管理部门申请办理物业服务合同备案手续；在各团场（镇）开展物业服务经营活动的，经团场（镇）物业管理部门备案后，须将备案情况抄送师市物业行政主管部门。

3.实施承接查验备案。新建项目交付前，建设单位应与前期物业服务企业办理物业承接查验手续，签订物业承接查验协议。物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起30内到项目所在地物业管理部门申请办理承接查验备案手续。前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业，履行承接查验义务，做好物业交接。

二、规范物业服务招投标管理

4.师市城市管理局负责建立健全物业管理招标投标有关制度、物业管理招标监督和物业服务合同备案，建立物业服务评标专家库；师市住建局负责指导监督房地产开发企业按要求开展物业招投标工作；团镇（乡）、街道办事处负责指导、监督辖区内住宅区业主大会选聘物业服务企业相关具体工作，指导业主委员会编制招标文件、确定业主大会议题和召集业主大会会议等，对物业服务项目招标投标的异议处理进行监督，对业主大会会议通过的招标文件进行备案。师市物业管理行业协会负责专家的管理、使用和联络，为招标人提供选聘资质等方面咨询服务。

5.物业管理招标分为公开招标和邀请招标。属下列情形的，应当依法通过招标方式选聘物业服务企业：

①新建住宅或非住宅混合物业项目，建设单位选聘前期物业服务企业的；

②业主委员会、物业管理委员会（或代行业主委员会职责的社区居民委员会）根据业主大会决议选择采取招标方式选聘物业服务企业的；

③前期物业管理期间，尚未达到业主大会成立条件的物业项目，因特殊原因确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、收费标准不变的前提下，向全体业主公示后，另聘物业服务企业的。

6.物业管理招标以物业管理区域为单位进行，不得通过将物业管理区域化整为零，规避招投标有关规定。符合以下情形之一的，应当出具情况说明和书面申请，经物业所在地的团镇（乡）、街道办批准可以采用协议方式选聘物业服务企业:

①物业由建设或产权单位自用，设施设备完整独立的;

②物业的使用在保密、安全等方面有特别要求的;

③连续两次组织招标，在投标报名截止之日投标人少于3个的；

④同一物业服务区域内，住宅物业建筑面积低于3万平方米的。

经批准予以协议方式选聘物业服务企业的，拟选聘的物业服务企业应当符合相关规定。鼓励选用年度信用等级高、服务标准高、考核优异的物业企业。

7.鼓励招标人选择在师市公共资源交易中心开展招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标投标事宜。招标代理机构应具备相应物业服务招标代理的业务能力，以及良好的经营诚信记录并接受物业管理行政主管部门的监督指导。招标人或招标代理机构根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审时，资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知、资格审查办法、项目概况、兵团住建部门发布的三年内物业企业诚信信息，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

8.物业管理评标工作由招标人从师市物业管理行业专家库随机抽取评标专家组成的评标委员会负责，招标人须向师市物业管理行业协会提出申请后，招标人于开标前1个工作日内从评标专家库中随机抽取；如遇抽取的专家因故不能参加评标活动或抽取的专家与招标投标人有利害关系应当回避的，招标人应当立即进行补抽或重抽。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

9.建立统一的物业服务企业信用信息档案系统，物业服务企业受奖惩信息由物业行政主管部门进行收集汇总，由兵团住建部门统一发布或通报，师市城市管理局依托“阿拉尔城管执法”微信公众号发布物业企业基础信息、奖惩信息、考核信息等信用情况，师市共享。对兵团物业行业信用等级评定为 AA级以上的物业服务企业、师市物业行业主管部门认定标准为三级及以上、年度考核中优秀企业在参加招投标时可予以适当加分。招标人可以在招标文件中明确投标人的信用等级状况，并在物业行政主管部门发布平台查询投标人信用。投标开标前二年内，投标人有被兵团物业行业信用等级评定为C级等严重失信行为的情形（符合申请信用评价而连续两年未申请参加信用评价的按C级管理、物业行政主管部门责令退出物业服务项目拒不退出的情形），限制其参加物业服务投标活动。评标过程中的不确定事项由评标委员会现场商议，按照少数服从多数的原则处理，并出具书面评审意见。

三、强化物业退出管理

10.建立物业服务企业、物业服务项目能进能退管理机制。物业管理过程中，有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业项目，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段工作未完成等为由拒绝退出：

①前期物业服务合同期限未满或者未明确具体期限，业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业，签订了物业服务合同且已生效的；

②物业服务合同期限届满，业主、业主大会决定不再续约的；

③物业服务合同期限未满，物业服务企业违反合同内容，拒不履行服务合同义务，经业主大会表决同意，业主委员会下达解除合同的；

④物业服务企业因破产或营业执照被注销、吊销等原因致使不能继续履行合同义务的；

⑤物业服务企业在日常考核中连续三个季度低于60分以下、年度评定为较差项目，整改效果不明显，经业主大会表决同意，业主委员会下达解除合同的；

⑥连续两年物业服务企业信用评价为C级、存在严重失信行为的前期物业，房地产开发企业依规解除合同的；

⑦符合申请信用评价而连续两年未申请参加信用评价，物业行业主管部门通报后拒不整改，经业主大会表决同意，业主委员会下达解除合同的；

⑧依法应当退出的其他情形。

11.物业服务合同当事人依据上述条件解除合同，物业服务人退出项目服务管理的，应依情形分别适用下列程序：

①前期物业服务期间，建设单位或物业服务人一方要求提前解除物业服务合同的，应于拟解除合同前90日书面告知对方，并应当有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

建设单位应当按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》及前期物业招标投标有关规定，及时另行选聘物业服务人。

②物业服务期间，经业主委员会或者20％以上业主提议召开业主大会，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意解除合同的，业主委员会应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

业主大会应当按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》和本物业项目《管理规约》等有关规定，及时另行选聘物业服务人。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送师市物业行政主管部门和项目所在地团镇（乡）、街道办事处备案。

未经业主大会依法通过提前解聘物业服务人的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务人的决定。

③物业服务期间，物业服务人要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。

物业服务人应当将解约原因、退出时间以书面形式报送师市物业行政主管部门和项目所在地团镇（乡）、街道办事处备案，书面告知社区居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务人的程序。

④当事人一方对解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请项目所在地团镇（乡）、街道办事处、师市物业行政主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。

四、依法有序加强物业企业（项目）退出交接管理

12.建设单位、物业服务企业和业主大会、业主委员会应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同，任何一方不得擅自解除合同。物业服务企业退出物业服务项目的，应当履行下列义务:

①向业主委员会(未成立业主委员会的，向团镇（乡）、街道办事处或所在地社区居委会）移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房;

②撤出物业管理区域内的物业服务人员;

③厘清与业主之间的债权债务;

④结算物业服务费用和预收、代收的有关费用;

⑤保障终止服务前物业服务不断档；

⑥法律、法规规定的其他事项。

13.因物业服务合同（含前期物业服务）期满未续约，或者当事人依法、依约提前解除合同，物业服务企业退出住宅小区管理的，应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人基本生活秩序，在团镇（乡）、街道办事处、社区居委会的统一领导下依法有序、平稳过渡原则进行物业项目移交，并采取下列流程：

①所在地团镇（乡）、街道牵头组建由社区居委会、物业服务企业、业委会、业主代表组成的交接小组，按规定开展工作；

②原物业服务企业制定物业服务移交工作方案，报辖区团镇（乡）、街道办审核；

③向新选聘物业服务企业或业主委员会、或（团镇）乡、街道办指定的其他人移交有关档案资料；

④物业项目所在地团镇（乡）、街道、社区组织业主委员会、退出、新聘选服务企业三方共同查验共用部位、共用设施设备；

⑤业主委员会（管理委员会）与解除合同物业服务企业签订物业服务移交协议；

⑥所在地团镇（乡）、街道办组织，社区居委会、业主委员会、解除合同服务企业、新聘选服务企业参加，会商解决承接查验中发现的问题；

⑦所在地团镇（乡）、街道办组织复验和接收补交的资料；

⑧在所在地团镇（乡）、街道的监督下，开展物业服务交接工作。

14.原物业服务人应当与物业项目接收方制作物业项目移交记录，由双方签章确认。移交记录应当包括物业项目移交的时间、内容、存在问题和解决方法、责任界限和债权债务结算方式等内容。双方对物业项目移交事项存在争议的，应当在记录中载明。

15.物业服务合同期满终止或提前解除合同，业主大会未依法及时选聘新的物业服务人且未作出自治管理决定的，应当按照下列程序做好衔接工作：

①在物业服务合同期满终止前30日，业主大会未明确续聘或未选聘新的物业服务人，且未作出自治管理决定时，原物业服务人应当向师市物业行政主管部门和物业项目所在地团镇（乡）、街道办事处报告。

②师市物业行政主管部门接到物业服务人报告后7个工作日内，应当会同项目所在地团镇（乡）、街道办事处、社区居委会到物业项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务人的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。

③师市物业行政主管部门应当会同团镇（乡）、街道办事处，积极协助业主大会依法选聘新的物业服务人，并主动提供相关信息，协助其做好选聘物业服务企业工作，鼓励业主大会与新选聘的物业服务人签订统一的《物业服务合同》。

④对拒不选聘新的物业服务人的，物业管理区域处于失管状态时，师市物业行政主管部门应当会同团镇（乡）、街道办事处将有关情况书面报送师市。并根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等有关规定，物业所在地的团镇（乡）、街道办事处应当进行应急管理。组织社区居委会做好共用设备设施运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务。所发生的费用经业主大会集体决定，由业主交纳，业主委员会（无业主委员会的由社区居委会）负责收取。

16.    物业服务人拒不移交有关资料、财物等，或者拒不退出物业管理区域的，经业主或者业主委员会请求，物业所在地的居民委员会、团镇（乡）、街道办事处、物业行政主管部门应当予以协助。经协助，原物业服务人仍拒不移交或者拒不退出的，由物业行政主管部门依法予以处理。造成损失的，依法承担赔偿责任。并记入该企业诚信档案，面向社会公示，消除不良信用信息影响前不得再承接新的物业服务项目。

附件：第一师阿拉尔市（前期）物业服务项目招标备案申请表

关于第一师阿拉尔市物业服务企业进驻及退出管理工作指导意见的起草说明